L’ immobilier est souvent considéré comme l’un des investissements à long terme les plus sûrs, et comme la population de Düsseldorf devrait croître dans les années à venir, la demande de propriétés locatives restera forte.
Cela signifie que les immeubles de placement peuvent générer des revenus supplémentaires pour les investisseurs à long terme — il est également assez facile de commencer et lorsque vous cherchez des locataires, vous pouvez économiser une tonne d’argent en évitant les frais d’agent immobilier et en utilisant un programme en ligne pour faire la promotion pour vous. Il y a beaucoup de conseils que vous pouvez vérifier qui vous aideront à faire un meilleur investissement.
La plupart des banques allemandes sont disposées à financer ces objets car ils génèrent plus de revenus grâce à des versements de location. Pour faire d’une propriété un investissement réussi, il faut suivre certaines stratégies et directives dans le choix des options de propriété et de financement avant de prendre votre décision en utilisant un portail immobilier en ligne réputé tel que neubau kompass.
Que vous soyez un premier acheteur ou un investisseur expérimenté, les conseils ci-dessous méritent d’être pris en considération avant de prendre des décisions d’investissement sérieuses.
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Plan de l'article
1 — Décider de l’échelle du bien
Avant de vous aventurer dans l’immobilier, il est essentiel de vous assurer d’avoir une bonne assise financière, car cela aiderait à décider si vous pouvez louer un appartement ou un logement à logements multiples. La propriété que vous choisissez dépendra principalement du montant d’argent que vous pouvez vous permettre et êtes prêt à dépenser.
En fonction de votre statut de résidence, vous pouvez couvrir jusqu’à 100 % du prix d’achat avec une hypothèque d’achat à louer, de sorte que vous devez couvrir les frais d’achat qui peuvent s’élever à 12,07 % à Düsseldorf. Bien sûr, un seul appartement nécessiterait moins de capital, mais l’achat d’un seul appartement offrirait moins de rendement économique que l’investissement dans un immeuble à logements multiples.
Pour vous aider à comprendre clairement votre coût abordable et votre flux de trésorerie, vous pouvez utiliser le calculateur de prêt hypothécaire de LoanLink, il prend en compte votre statut de résidence allemande lorsqu’il évalue votre prix abordable.
Si vous avez besoin d’aide pour trouver comment obtenir un prêt hypothécaire, voici 5 conseils utiles et un guide pratique sur la façon de le faire !
2 — Obtenez le bon plan de financement
Il n’est pas toujours facile d’investir dans un logement multiple si vous n’avez pas assez de capitaux propres pour l’acheter sans hypothèque. Pour ceux qui envisagent d’acheter un complexe multifamilial ou d’autres propriétés coûteuses, cela nécessite un plan financier approfondi. Par exemple, une augmentation de l’inflation entraîne une baisse de la valeur du prêt, ou une augmentation de taux d’intérêt hypothécaire entraînerait des coûts d’emprunt plus élevés.
En Allemagne, la plupart des gens ont tendance à fixer le taux d’intérêt sur leur hypothèque pendant 10-20 ans, alors assurez-vous de comparer vos options à l’avance. En général, le fait d’avoir un taux d’intérêt fixe sur le prêt immobilier peut être bénéfique, car cela offre une stabilité en cas de hausse des taux d’intérêt. Même si nous bénéficions actuellement d’un taux d’intérêt bas, qui est d’environ 1,7 %, il est probable que les taux d’intérêt pourraient remonter à l’avenir. Par conséquent, lorsque vous établissez vos plans de financement, vous devez non seulement exécuter les chiffres basés sur le taux d’intérêt actuel, mais aussi tenir compte des futurs ajustements à la hausse d’au moins 2 %.
3 — Trouver le bon emplacement
Lorsque vous choisissez l’emplacement de la propriété, vous devriez rechercher celui qui est proche d’une infrastructure adéquate, de divers modes de transport, d’universités et d’écoles, et d’un quartier séduisant du centre-ville. Cela implique que de nombreuses personnes seraient veulent vivre dans cette région, ce qui signifie que vous êtes susceptible de recevoir un revenu locatif sécurisé. Un emplacement idéal serait celui avec une valeur locative élevée et de bons rendements, mais en même temps, cela peut également diminuer la probabilité de location. Le coût de location d’une propriété a également une incidence sur la façon dont la zone s’agrandit financièrement et socialement.
4 — Inspecter la propriété pour tout défaut
Il est crucial de vérifier soigneusement la propriété pour tous les défauts avant l’achat afin d’éviter toute réparation coûteuse sur la route, en particulier l’espace de vie de la propriété. Dans certains cas, le plan architectural du bien pourrait être très différent du site actuel. Les acheteurs doivent également tenir compte des coûts d’entretien, car ils peuvent s’ajouter aux dépenses globales. Le tableau ci-dessous décrit les défauts fréquents qui surviennent en fonction de l’âge du bâtiment.
| Âge du bâtiment (années) | Type de défaut |
| Jusqu’ à 10 ans |
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| Jusqu’ à 20 ans |
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| Jusqu’ à 30 ans |
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| Jusqu’ à 40 ans |
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L’ âge de la propriété ne reflète pas toujours l’apparence réelle et la structure du bâtiment. Faire une visite de l’ensemble du bâtiment avec un expert immobilier vous aidera à calculer les coûts de modernisation et de rénovation.
5 — Comprendre les conditions de location locales
Les propriétaires immobiliers cherchent toujours à tirer un profit raisonnable de leurs revenus locatifs. Cela signifie que votre propriété doit toujours être occupée. Pour s’assurer que vous bénéficiez d’un revenu locatif stable, les propriétaires devraient recueillir des informations sur les conditions de location locales. Vous devriez consulter les tendances locatives des propriétés semblables à celles que vous envisagez de louer, y compris le loyer moyen, le revenu, les taux d’intérêt. Si de nombreux propriétaires dans la même région offrent des avantages comme des mois gratuits, alors vous savez que vous devriez chercher un autre quartier.
En outre, Prenez garde à ce que la remise de prix locative (Mietpreisbremse) est en vigueur à Düsseldorf depuis 2015, ce qui signifie que, en tant que propriétaire, le loyer maximum est plafonné et vous ne pouvez pas augmenter le loyer à votre guise.
6 — Évaluer les coûts réels de la propriété
L’ achat d’une propriété est coûteux, non seulement à cause du coût de la maison, mais il implique également des coûts supplémentaires, tels que les honoraires d’agent immobilier, les honoraires de notaire et l’impôt foncier. Pour obtenir une réponse rapide sur les coûts totaux d’achat d’une propriété, vous pouvez utiliser un calculateur des coûts de clôture pour vous aider à déterminer les coûts réels d’achat d’un immeuble d’investissement à Düsseldorf et vous permettre de planifier votre budget à l’avance.
Et pour décider si une propriété vaut la peine d’investir, vous pouvez utiliser le multiplicateur de la valeur locative. Il est égal au prix d’achat divisé par le revenu locatif annuel. Par exemple, si le prix total d’achat de la propriété est de 250 000€ et que votre revenu locatif est de 10 500€, alors la valeur locative multiplicateur est 24. Cela implique que votre revenu vous permettra de récupérer le prix d’achat de la propriété dans 24 ans.
7 — Connaître les lois fiscales allemandes
Il est essentiel d’être au courant des lois fiscales allemandes pour l’investissement immobilier, car elles pourraient être significativement différentes des autres pays. Par exemple, la vente de biens immobiliers est soumise à l’impôt allemand sur le revenu des particuliers ou des sociétés. Si vous réalisez un gain lors de la vente de votre propriété allemande, même si vous n’êtes pas un résident fiscal allemand, vous êtes redevable de l’impôt allemand sur les gains en capital si vous êtes propriétaire de la propriété depuis moins de 10 ans.
Le taux d’imposition des plus-values est le même que le taux allemand du revenu personnel. Les coûts d’acquisition et d’amélioration sont déductibles du prix de vente dans le calcul des gains en capital imposables.
Il existe de nombreuses stratégies et lignes directrices que vous devez suivre lorsque vous essayez d’investir dans le marché de la location immobilière. Les conseils ci-dessus couvrent les points les plus cruciaux que vous devriez considérer avant de décider d’investir votre argent dans l’investissement immobilier. Si vous avez d’autres questions concernant l’obtention d’une hypothèque ou le calcul du coût total de possession d’un immeuble de placement, discuter avec un expert hypothécaire peut vous aider à vous assurer que vous êtes financièrement capable d’investir dans une propriété.
Par exemple, LoanLink, un courtier hypothécaire allemand, peut vous proposer gratuitement une solution hypothécaire sur mesure adaptée à votre situation personnelle. Être bien informé sur le coût total estimé, les possibilités de financement et les options de financement peut sûrement vous faire gagner du temps et de l’argent !
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